「家賃でローンを返せる」と聞いても、毎月いくら残るのか分からないと、購入には踏み切れませんよね。。
- 管理費や税金を引いたら赤字にならないか
- 空室になっても給与から払えるか
この記事では、家賃8万円の例を使って、購入前に確かめたい数字を整理します。
- 毎月・年間の手残りを自分で計算する方法
- 収支表から抜けやすい費用の確かめ方
- 空室や金利上昇で赤字が増えた場合の見方
この記事を読めば、提案された収支表の抜け・漏れを確認し、自分の生活を守れる条件か判断できます！
ワンルームマンション投資の収支｜家賃収入から毎月いくら残る？
毎月の収支は、家賃収入から必要な支払いを引いて計算します。
月の収支は「家賃収入－維持費－ローン返済」で計算する
家賃8万円が入っても、その全額を使えるわけではありません。
- 入居者から受け取る家賃を確認する
- 管理費などの支払いを引く
- 元金と利息を含むローン返済額を引く
- 修理に備えるお金を別に確保する
年払いの費用も月割りにすれば、使ってよい金額を把握しやすくなります。
利回りが高くても、毎月の手残りが多いとは限らない
物件広告の利回りと、ローン返済後に残るお金は分けて見てください。
＜利回りと手残りの違い＞
| 見る数字 | 分かること |
|---|---|
| 表面利回り | 年間家賃÷物件価格 |
| 実質利回り | 経費を引いた収益の割合 |
| 返済後の手残り | 実際に残る現金 |
実質利回りは、費用に何を含めたかで数字が変わります。
- ローン返済は別計算か
- 購入諸費用を含めているか
- どの運用費を引いているか
家賃8万円のワンルーム投資を具体例で比較する
同じ家賃でも、ローン返済額によって手元に残るお金は変わります。
維持費と予備費の合計を月2万円と仮定して、返済額が違う2つの例を比べてみましょう。
＜家賃8万円のワンルーム投資の収支例＞
| 収入・支払い | 例A | 例B |
|---|---|---|
| 家賃収入 | 80,000円 | 80,000円 |
| 維持費・予備費 | 20,000円 | 20,000円 |
| ローン返済 | 55,000円 | 70,000円 |
| 月の残額 | +5,000円 | -10,000円 |
| 年の残額 | +60,000円 | -120,000円 |
例Aでは月5,000円が残り、例Bでは給与から月1万円を補う必要があります。
- 数字は説明用の仮定で、東京の平均や実際の物件ではない
- 所得税、住民税の増減は含めていない
- 満室が12か月続く想定
- 購入時と売却時の費用は別に計算する
家賃だけで決めず、支払いを引いた数字まで確かめましょう！
月々の黒字だけでは投資全体の利益は分からない
月5,000円が残っても、購入した時点から利益が出ているわけではありません。
毎月の黒字で、最初に払った諸費用を回収する必要があるから。
- 購入時に払った諸費用
- 保有中に増減した現金
- 売却時に残る現金
例えば購入諸費用が100万円なら、年6万円の黒字だけで回収するに約16年8か月かかります。
空室がなく、想定どおりに運用できた場合の単純計算です。
投資全体では、売るまでの現金の増減を合計し、頭金も差し引いて判断します。
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ワンルームマンション投資の収支表で見落としやすい費用
毎月の支払いに加え、まとまって出ていくお金も収支表へ入れましょう。
家賃以外の収入と、購入時だけの費用も分けて記入する
＜お金が動くタイミング＞
| タイミング | 確認するお金 |
|---|---|
| 毎月 | 家賃・共益費 |
| 契約時・更新時 | 礼金・更新料 |
| 購入時 | 頭金・仲介・登記・融資費用 |
| 購入後の通知時 | 不動産取得税 |
礼金や更新料を受け取れるかは契約で変わります。
- 管理会社へ支払う分も差し引く
- 返還する敷金を利益に足さない
- 融資に含めた費用を自己資金と二重に数えない
体験談から学ぶ｜税金を加えると初年度が赤字になった例
月に約1万円残る計算でも、税金を加えると初年度は赤字になることがあります。
中古ワンルームを購入したある個人投資家は、購入前に年間127,596円の黒字を見込んでいました。
ところが、購入後の税金を加えると、年間23,804円の赤字になった…
＜購入前に見込んでいた収支＞
| 収入・支払い | 金額 |
|---|---|
| 物件価格 | 1,280万円 |
| 月の家賃 | 63,000円 |
| 月の管理費等 | 15,910円 |
| 月のローン返済 | 36,457円 |
| 月の残額 | 10,633円 |
| 年の残額 | 127,596円 |
管理費等には、管理費・修繕積立金・管理委託費を含みます。
この計算から抜けていたのが、購入後に支払う税金でした。
＜税金を加えた初年度の収支＞
| 残額・税金 | 年額 |
|---|---|
| 税金を引く前の残額 | 127,596円 |
| 固定資産税 | -39,800円 |
| 都市計画税 | -6,300円 |
| 不動産取得税 | -105,300円 |
| 税金を引いた残額 | -23,804円 |
この事例では、取得時にかかる不動産取得税105,300円が、初年度の収支を赤字に変えています。
購入前の収支表を読むときは、支払いのタイミングを分けて確認しましょう！
- 毎年払う固定資産税・都市計画税
- 取得時にかかる不動産取得税
- 購入後に支払う費用まで含めた初年度の残額
税額はこの物件の当時の実績なので、自分の物件には見積額を入れて計算してください。
管理費と修繕積立金は購入後も続く
マンションには、入居者の有無にかかわらず所有者が払う費用があります。
名前が似ていても、建物の管理と入居者対応は別の仕事。
＜混同しやすい3つの費用＞
| 費用 | 主な使い道 |
|---|---|
| 管理費 | 共用部の管理 |
| 修繕積立金 | 建物全体の修繕 |
| 賃貸管理手数料 | 家賃回収・入居者対応 |
例えば家賃が管理会社から振り込まれる時点で、賃貸管理手数料が引かれていることもあります。
引かれたあとの入金額を収入として使うなら、同じ手数料をもう1回引かないよう注意しましょう。
- 収支表が家賃の総額と振込額のどちらを使っているか確認する
- 修繕積立金の増額予定も確認する
- 管理会社との契約で、空室中の手数料も確認する
購入時の月額だけでなく、今後の支払いがどう変わるかまで見てください。
固定資産税と保険料は月割りで計算する
年単位の費用も月の収支へ入れると、使ってよいお金が分かりやすくなります。
年6万円の支払いなら、毎月5,000円を確保する計算。
＜維持費・予備費2万円の内訳例＞
| 費用 | 月換算 |
|---|---|
| 管理費・修繕積立金 | 12,000円 |
| 賃貸管理手数料 | 4,000円 |
| 固定資産税等・保険 | 3,000円 |
| 設備修理の予備費 | 1,000円 |
| 合計 | 20,000円 |
冒頭の例では、この合計を引いています。
金額は仮定で、予備費1,000円が十分という意味ではありません。
- 固定資産税等は納税通知書や見積額で確認する
- 保険料は更新時の支払いも含める
- 未使用の積立は、実際に払った費用と分ける
退去時の費用と設備交換に備える
毎月の黒字を使い切らず、修理に備える現金を残してください。
- 室内の原状回復費
- 入居者募集にかかる費用
- 給湯器などの設備交換費
例Aの年間黒字は6万円なので、所有者負担の修理が10万円発生すれば、黒字だけでは足りません。
＜積立残高がない1年目の例＞
| 確保した お金・支払い | 金額例 |
|---|---|
| ①使える黒字 | 60,000円 |
| ②1年間の修理用積立 | 12,000円 |
| ③合計（①＋②） | 72,000円 |
| ④修理代 | 100,000円 |
| 不足（④-③） | 28,000円 |
実際の収支を集計するときは、積立と修理代を二重に引かないようにしましょう。
- 設備の年式を確認する
- 管理会社から交換費用の見積もりを取る
- 購入直後の故障にも備えて現金を残す
体験談から学ぶ｜退去の翌年に修繕代を払った例
今年は退去がなくても、前年の修繕代でまとまったお金が出ていくことがあります。
中古ワンルームを13戸保有する個人投資家「むぎ＠」さんは、2024年の退去は0件だった一方、修繕費は合計265,630円かかったと報告している。
そのうち24万円は、2023年10月に退去した部屋の内装修繕代を、2024年1月に支払ったものでした。
＜2024年に支払った修繕費＞
| 修繕した部屋 | 支払額 |
|---|---|
| 物件6号：ガスコンロ交換 | 25,630円 |
| 物件8号：退去後の内装修繕 | 240,000円 |
| 合計 | 265,630円 |
物件8号の24万円には、退去後の清掃だけでなく、設備を追加する費用も含まれていました。
- ルームクリーニング
- クロスの張り替え
- エアコン洗浄
- 温水洗浄便座の新設
ここで見落としたくないのは、退去した年と、お金を払った年が違うことです。
＜退去から支払いまでの流れ＞
| 時期 | 起きたこと |
|---|---|
| 2023年10月 | 物件8号で退去 |
| 2024年1月 | 修繕代24万円を支払い |
| 2024年全体 | 退去は0件 |
退去件数だけで今年の支出を予測せず、まだ払っていない修繕代まで確認しましょう！
- 前年から持ち越している請求はないか
- 修繕代の支払日はいつか
- 支払月に必要な現金を残せているか
この24万円は、設備の新設も含む1室の支払実績です。
自分の物件では修繕内容ごとの見積もりを取り、収支表に支払予定月も記入してください。
引用元：2024年度 中古ワンルームマンション投資の収支報告【13戸保有17年目】
自分の物件で計算するワンルームマンション投資の収支表
物件の金額を年額でそろえると、抜けている支払いを見つけやすくなります。
収入と支払いを書き込んで年間収支を出す
＜書き込み用の年間収支表＞
| 収入・支払い | 年額 |
|---|---|
| ①家賃・共益費 | ＿＿円 |
| ②礼金・更新料等 | ＿＿円 |
| ③管理費・修繕積立金 | ＿＿円 |
| ④賃貸管理手数料 | ＿＿円 |
| ⑤税金・保険 | ＿＿円 |
| ⑥募集・修理の実支出 | ＿＿円 |
| ⑦ローン返済 | ＿＿円 |
| 年間収支 | ①＋②－③－④－⑤－⑥－⑦ |
- 空室期間は家賃収入を減らす
- 確認できない費用は0円にせず「未確認」と書く
- 所得税・住民税の増減は別計算にする
- 未使用の積立は実支出と分ける
エクセルへ移す場合も、①から⑦を別々のセルへ入力すれば同じ式で計算できます。
数字の根拠を手元の資料で確認する
| 確かめる数字 | 使う資料 |
|---|---|
| 家賃 | 賃貸借契約・入金明細 |
| 返済額・残高 | 返済予定表 |
| 管理費等 | 請求明細・管理契約 |
| 修繕積立金の増額 | 修繕計画・総会資料 |
| 税金 | 納税通知書・見積書 |
| 修理・募集費 | 見積書・請求書 |
月平均を出すなら年額を12で割りますが、実際の支払時期も忘れずに確認しましょう！
不動産投資のキャッシュフローと帳簿上の利益は違う
キャッシュフロー（実際に出入りするお金）と、税金を計算する利益は一致しません。
帳簿が黒字でも口座のお金が減ることはあるので、両方を分けて確認します。
ローンの元金返済は現金が減っても経費にならない
不動産所得の計算では、元金を返した分は経費にできません。
| 内訳 | 現金 | 税務上の経費 |
|---|---|---|
| 元金 | 減る | ならない |
| 借入れ利息 | 減る | 原則なる |
毎月払えるかを見る収支表では、元金も含む返済全額を引いてください。
- 現金の確認には返済総額を使う
- 申告の確認には元金と利息を分ける
減価償却は経費でも、その年の現金支出ではない
減価償却（建物などの購入費を数年に分けて経費にすること）は、毎年同額の現金を払う仕組みではありません。
＜現金の収支と帳簿上の利益の比較例＞
| 計算するお金 | 現金収支 | 帳簿の利益 |
|---|---|---|
| 家賃収入 | 80,000円 | 80,000円 |
| 実際の運用費 | -20,000円 | -20,000円 |
| 元金返済 | -40,000円 | 引かない |
| 利息 | -20,000円 | -20,000円 |
| 減価償却費 | 引かない | -50,000円 |
| 計算結果 | 0円 | -10,000円 |
- 運用費2万円に未使用の予備費は含めない
- 税金の増減と申告上の控除は含めない
- 減価償却費は物件の条件で変わり、土地は対象外
この例なら、帳簿が月1万円の赤字でも、現金が月1万円減っているわけではありません。
引用元：国税庁「減価償却のあらまし」
「節税できる」と「手元にお金が残る」を分ける
節税を見込んだ金額だけで購入を決めてはいけません。
＜混ぜずに見る3つの数字＞
| 見る数字 | 確認すること |
|---|---|
| 毎月の持ち出し | 給与から補う額 |
| 税金の増減 | 申告後の負担 |
| 投資全体の利益 | 売却までの現金増減 |
不動産所得の赤字は、条件を満たせば損益通算（別の所得の黒字と差し引くこと）ができます。
- 土地購入の借入利息に相当する赤字などは対象外
- 税金が減っても、現金の赤字が消えるとは限らない
- 先に節税を入れない現金の収支を確認する
- そのあとに税金の軽減額を確かめる
ワンルーム投資の収支が赤字でも購入してよい？
赤字を払えることと、その物件を買う価値があることは別です。
給与から補う金額を具体化し、投資全体で取り戻せる根拠があるか確認します。
月1万円の赤字は年間12万円の負担になる
「月1万円なら払える」と感じても、まず年単位に直してください。
期間が長くなるほど、給与から負担する総額も増えます。
＜月1万円の赤字が続いた場合＞
| 保有期間 | 給与から補う額 |
|---|---|
| 1年 | 12万円 |
| 5年 | 60万円 |
| 10年 | 120万円 |
この120万円に、購入時の諸費用も加わります。
修理が増えれば、実際の負担はさらに大きくなる。
- 今の生活費を削らないと払えない
- 老後の積立を止める必要がある
- 赤字を負担する理由が「資産になるから」だけ
こうした状態なら、契約を急がず予算を見直しましょう！
元金返済で借入残高が減っても、同じだけ物件の価値が残る保証はありません。
空室と金利上昇で赤字が増えても払えるか
満室の時だけ黒字になる収支表では、購入後の負担を判断できません。
例Aの年6万円の黒字でも、家賃8万円を1か月受け取れないと赤字になります。
| 収入・支払い | 例A | 例B |
|---|---|---|
| 家賃収入 | 80,000円 | 80,000円 |
| 維持費・予備費 | 20,000円 | 20,000円 |
| ローン返済 | 55,000円 | 70,000円 |
| 月の残額 | +5,000円 | -10,000円 |
| 年の残額 | +60,000円 | -120,000円 |
＜例Aの条件が変わった場合の年収支＞
| 運用の条件 | 年の残額 |
|---|---|
| 満室・家賃8万円 | +60,000円 |
| 1か月空室 | -20,000円 |
| 家賃10％下落・満室 | -36,000円 |
| 返済が月1万円増加 | -60,000円 |
実際には管理手数料が変わる場合もあり、再募集の費用も別に必要になります。
- 空室でも銀行への返済は続く
- 家賃を下げてもすぐに入居者が決まるとは限らない
- 複数の悪条件が重なることもある
＜借入1,660万円・35年返済の金利比較＞
| 金利 | 毎月の返済 |
|---|---|
| 年2％ | 約55,000円 |
| 年3％ | 約64,000円 |
- 元利均等返済（毎月の返済額が一定）で、ボーナス返済なしの試算
- 比較は借入時から同じ金利が続く仮定で、途中の金利変更は残高と契約により変わる
悪条件の試算で生活費が足りなくなるなら、物件の予算を下げるべきです。
悪条件が重なった場合と、赤字になる家賃も確認する
＜例Aに悪条件が重なった場合＞
| 試算の条件 | 金額 |
|---|---|
| 家賃10％減・11か月入金 | 年792,000円 |
| 維持費・予備費 | 年240,000円 |
| 返済が月1万円増 | 年780,000円 |
| 年の残額 | -228,000円 |
この仮定では、税金の増減を反映する前に年228,000円が不足します。
例Aの費用と返済が変わらず満室なら、差引きゼロとなる家賃は月75,000円です。
- 空室があれば75,000円より高い家賃でも赤字になる
- 生活費と貯蓄を引いたあとに不足額を払えるか確かめる
- 追加の修理や募集費も別に見込む
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将来の売却益を前提に赤字を正当化しない
「将来高く売れるから毎月赤字でもよい」という説明だけでは、購入理由になりません。
売却価格は確定しておらず、売る時にも費用がかかるからです。
＜売却時に残る現金の計算例＞
| 売却時のお金 | 仮の金額 |
|---|---|
| 受け取る売却代金 | 1,800万円 |
| 残っているローン | -1,500万円 |
| 売却費用 | -80万円 |
| 残る現金（税引前） | 220万円 |
220万円が残っても、その全額が投資の利益ではありません。
- 最初に払った頭金と購入諸費用を差し引く
- 保有中の黒字と赤字を合計する
- 売却に伴う税金も確認する
売却時は通常、受け取る売却代金でローンを一括返済します。
代金で返し切れない場合は、不足分の支払い方法を借入先と確認する必要がある。
売却価格を低めに置いても投資を続ける意味があるか、購入前に確かめましょう！
購入から売却までを一つの式でつなげる
売却時の手残りに、保有中の現金収支を加え、購入時に使った自己資金を引きましょう。
＜投資全体の現金増減を出す例＞
| 計算するお金 | 仮の金額 |
|---|---|
| 売却時の手残り | 220万円 |
| 保有中の累計収支 | -120万円 |
| 購入時の自己資金 | -240万円 |
| 現金の増減 | -140万円 |
- 税金の増減は含めない
- 保有中の累計には未使用の積立を費用として引かない
- 購入時の自己資金は頭金と諸費用の合計
実際の物件では、返済予定表を使って5年後と10年後の残高を確かめてください。
ワンルーム投資の収支を改善する方法と注意点
月の黒字だけを増やそうとせず、見直しに使うお金も含めて比較しましょう。
購入前に買値と借入条件を見直す
- 近隣の似た物件の成約価格と比べる
- 現在の契約家賃を確認する
- 自己資金を出したあとに現金が残るか計算する
- 金利と返済期間を変えて総返済額も比べる
条件を変えても生活を圧迫するなら、購入を見送りましょう。
保有中の見直しは手数料と手元資金も比べる
＜収支改善で確認すること＞
| 確認ポイント | |
|---|---|
| 借換え | 手数料・総返済額 |
| 管理契約の変更 | 対応範囲・解約条件 |
| 繰上返済 | 残る現金・返済方式 |
| 売却 | 残債と売却後の手残り |
- 繰上返済は自己資金を使う
- 期間短縮型では月の返済額が下がらないことがある
- ローン完済後も管理費や税金、修理費は続く
購入前にワンルームマンション投資の収支を確かめる方法
基本の計算が分かったら、紹介された物件の数字を集めましょう！
希望する未来は、家賃が振り込まれることだけではなく、生活を圧迫せず資産を作れることです。
そのために必要なのは、買う前に悪い条件も含めて比較すること。
営業担当者に条件を変えた収支表を出してもらう
営業担当者には、満室だけでなく条件を変えた収支表を依頼してください。
その物件を購入したあとに、給与からいくら補うかが分かります。
- 1年に1か月空室になる場合
- 家賃が10％下がる場合
- 金利が1％高い場合
- 修繕積立金が予定額まで上がる場合
条件を変え、どの変化で負担が大きくなるか確認します。
そのうえで、悪い条件が重なった場合も試算してもらいましょう！
- 税金の軽減、節税額を入れない数字を出してもらう
- 月の残額だけでなく年の収支も見る
- 購入時に必要な現金を別に出してもらう
数字が曖昧なままなら契約を進めず、分かるまで説明を求めてください。
候補物件の価格と売却時の収支も確認する
月の収支を改善するには、維持費だけでなく買う価格も重要です。
同じ家賃でも高く買って借入れが増えれば、毎月残るお金は少なくなります。
- 近隣の似た部屋で実際に成立した売買価格
- 現在の入居者が払っている契約家賃
- 5年後と10年後のローン残高
- 価格を低めに置いた売却時の収支
- 物件サイトの売出価格は希望価格なので、それだけで売却予想を作らないこと
- 価格の根拠を確認し、数字を出せない部分は「未確認」として残す
- すべてを楽観的な想定で埋めた収支表より、不確かな部分が分かる収支表のほうが判断に使える
数字に納得できなければ契約前に相談する
物件の紹介を受けても、購入を決める必要はありません。
自分では確かめにくい価格の妥当性を、契約前に相談しましょう。
- 買値が相場と比べて高くないか
- 収支表に費用が抜けていないか
- 売却の想定が楽観的すぎないか
気になる物件がある人は、「みんなのワンルーム投資」で価格や収支の相談を検討できます。
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ワンルームマンション投資の収支計算でよくある疑問
毎月の手残りはいくらあれば十分ですか？
全員に共通する十分な金額はありません。
- 年払いの費用まで引いているか
- 空室でも返済を続けられるか
- 修理用の現金を残せるか
黒字の額だけで安心せず、この3つを確認しましょう！
新築と中古、現金購入とローン購入で収支は変わりますか？
＜比較するときに見る違い＞
| 比べる条件 | 確認する数字 |
|---|---|
| 新築と中古 | 価格・家賃・修理時期 |
| 現金とローン | 初期資金・毎月の返済 |
月の残額が多い条件でも、最初に使うお金が増える場合があります。
同じ保有期間で売却まで計算して比べてください。
月1万円の赤字でも、節税や売却で取り戻せますか？
必ず取り戻せるわけではありません。
- 節税なしで持ち出し額を出す
- 税金の増減を別に計算する
- 売却価格が下がる場合も試す
期待で穴埋めせず、条件が悪くても続けられるかを確認しましょう。
まとめ｜ワンルーム投資は家賃ではなく手元に残るお金で判断する
ワンルームマンション投資の収支は、家賃収入から維持費とローン返済を引いて確認します。
家賃8万円という数字だけで、毎月お金が残るかは判断できません。
＜家賃8万円でも返済額で収支は変わる＞
| 月の収支 | 例A | 例B |
|---|---|---|
| 家賃収入 | 80,000円 | 80,000円 |
| 維持費・予備費 | 20,000円 | 20,000円 |
| ローン返済 | 55,000円 | 70,000円 |
| 残るお金 | +5,000円 | -10,000円 |
この例は満室時の税金調整前の計算で、投資全体の利益ではありません。
満室時の仮定なので、この残額を投資全体の利益と取り違えないでください。
- 年払いの費用まで収支表に入れる
- 修理用の積立と実支出を分ける
- 空室と金利上昇が重なった場合も試す
- 購入から売却までの現金増減を確かめる
まず手元の資料で数字を埋め、分からない部分をはっきりさせましょう！
- 帳簿上の利益と口座に残るお金を分ける
- 空室になった場合の負担を出す
- 修理に備えて現金を残す
- 購入費用と売却まで含めて判断する
さらに、収支表を出してもらい、物件の数字を確かめてから判断しましょう！
契約前の確認を相談したい人は、各社のサービスの違いを確認してください。
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