東京のマンションなら空室になりにくいんでしょ？
家賃収入だけで余裕でローンを返済できるって知り合いが言ってたけど・・・
そんな説明をされても、すぐに契約してはいけません。
マンション投資には、次のようなリスクがあります。
- 空室
- 家賃下落
- 金利上昇
- 修繕費
- 売却損
家賃が入っても、毎月の収支が赤字なら給与から補填が必要です。売るときにローンを完済できない可能性もあります。この記事では「やめとけ」といわれる理由を整理し、これらを解説します。
- 東京のマンション投資で確認すべきリスク
- 30代・40代の独身男性が購入を見送る判断基準
- 購入前に確認すべき数字
結論｜東京のマンション投資を「やめとけ」な人と始めてもいい人
東京のマンション投資を「やめとけ」な人の条件
東京のマンション投資を一律に否定する必要はありません。ただし、次のどちらかに当てはまるなら、今は購入を見送るべきです。
- 空室が続いた場合、生活費からローンを返す余裕がない
- 紹介された物件の収支と売却価格を、自分で説明できない
「東京だから家賃が下がらない」「ローンを返せば資産が残る」という期待だけでは、購入の理由になりません。
- 購入後は入居者がいなくても支払いが続く
- 売却したい時期に、希望する価格で買い手が見つかる保証もない
東京のマンション投資を始めてもいい独身男性
次の条件を満たす人なら、物件を比較して検討する余地があります。
- 生活費とは別に、空室と設備交換に備える現金がある
- 家賃が下がっても返済を続けられる
- 節税効果を除いて収支を判断できる
- 売却時のローン残高まで確認する意思がある
融資審査に通ることは、投資が成功する証明ではありません。
借りられる額を探す前に、損失が出たときにいくらまで負担できるかを決めてください。
- 相談を受けることと、物件を購入することは別です
- 数字を集めてから判断し、納得できなければ見送って構いません
30代・40代の独身男性がマンション投資が注目される理由
なぜ30代・40代の独身男性が不動産投資に興味を持つのか？
30代・40代になると、今の給与だけでなく、将来の収入も考え始めます。
独身なら、老後の生活費を自分で準備したいという思いもあるでしょう。
マンション投資が気になる理由としては、次のようなものがあります。
- 給与以外の収入源を持ちたい
- 老後に向けて資産を作りたい
- 働いているうちに融資を利用できるか知りたい
ただし、興味を持つことと、今すぐ物件を買うべきかは別の話です。
まずは自分にどんな選択肢があるかを知るところから始めましょう！
東京のマンション投資が気になるのはなぜ？
東京のワンルームマンションに目が向く理由の一つは、単身者向けの賃貸需要を考えやすいことです。
東京都の世帯数予測では、2025年の単独世帯の割合は**51.8％**と推計されています。
ただし、これは東京のどの物件でも入居者が決まる、という意味ではありません。
購入候補を見るときは「東京」という広い括りより、その駅の周辺で、提示された家賃に借り手がつくかが大切です。
東京のマンション投資に興味がある！でも何から始める？
「マンション投資はやめとけ」と聞いても、すべての物件が同じ条件ではありません。
まずは、今知りたいことに合わせて情報を集めるのが現実的です。
- 東京には、どんな投資用ワンルームがあるのか
- 購入から家賃収入を得るまで、どう進むのか
- 気になる物件の価格や収支に無理はないか
この3つは、次のサービスで確認できます。
①都心の中古ワンルームを具体的に見たい人｜日興レジデンシャル
「東京のワンルーム投資」に興味があっても、物件を見ないままでは購入費用や家賃収入を想像しにくいものです。
日興レジデンシャルは、東京都心の駅徒歩5分圏内にある中古ワンルームマンションを中心に扱っています。
無料相談では、どのような物件が候補になるのか、購入後の運用も含めて話を聞けます。
まずは具体的な物件を見て、自分の予算に合うか確かめたい人向けです。
②まず仕組みを知りたい人｜新日本地所
「物件を見る前に、マンション投資そのものを理解したい」という人には、新日本地所のセミナーが候補になります。
家賃収入が入る仕組みを知るだけでなく、購入後にどんな支払いが続くのかも質問しておきたいところ。
今すぐ物件を選ぶ段階ではない人は、まずセミナーの案内内容を確認してください。
③気になる物件の価格や収支を確かめたい人｜みんなのワンルーム投資
すでに紹介された物件があるなら、「家賃でローンを払えそう」という説明だけで決めるのは早いでしょう。
みんなのワンルーム投資では、物件価格が相場より割高ではないかを調べられます。
無料面談では、購入後の収支に加え、将来売る場合の試算も相談できます。契約を決める前に、その物件の数字を確かめたい人に向いています。
ワンルームマンション投資は「やめとけ」といわれる３つの理由
理由①：家賃収入がそのまま利益にはならない
例えば毎月家賃が入っても、そこから経費を支払い、さらにローンを返済します。
「家賃収入がローン返済額を上回る」という説明だけでは、手元に残る金額を判断できません。
月間収支には、次の費用も入れてください。
- 管理費と修繕積立金
- 賃貸管理手数料
- 固定資産税の月割額
- 設備交換に備える費用など
物件広告に載る表面利回りは、年間家賃収入を物件価格で割った数字です。経費を差し引いた利益は示していません。高い利回りだけを見て買うと、実際には毎月赤字になる可能性があります。
理由②：空室や家賃下落で赤字が増える
入居者が退去すれば、家賃収入は止まります。もちろん、ローン返済は止まりません。
次の入居者が決まっても、以前と同じ家賃で貸せるとは限らないため、満室を前提にした収支表だけで契約するのは危険です。
営業担当者には、
- 「年間1か月空室」
- 「家賃が1割下落」
の条件で再計算してもらってください。
いずれかの条件で生活費を圧迫するなら、購入価格を下げるか、購入自体を見送るべきです。
- 「家賃保証」の言葉だけで安心してはいけない
- 賃料の見直し条件を契約書で確認する
理由③：マンションを売却してもローンを返し切れないケースあり
売却時は通常、受け取る売却代金でローンを一括返済します。
売却前にローン全額を現金で用意するわけではありません。
ただし、売却代金で返し切れなければ、不足分をどう払うか借入先との確認が必要です
マンション投資で失敗・後悔しやすい判断3ケース
失敗判断①：「東京なら値下がりしない」と考える
東京の中でも、賃貸需要は駅や物件によって違います。将来の売却価格にも差があります。行政区の知名度だけで判断せず、その部屋を借りる人がいるかを確かめてください。
- 駅からの距離と主要駅への行きやすさ
- 近隣のワンルームの募集家賃
- 同じ建物の管理状態
- 似た部屋の成約価格など
賃貸募集の掲載価格は「その家賃で入居者が決まった」という証拠ではありません。可能なら、現在の入居者の契約家賃と、過去の退去後にどれだけ空室期間があったかも尋ねてください。
失敗判断②：「節税になるから毎月赤字でもよい」と考える
不動産所得の赤字は、一定の条件で給与所得などと損益通算できる場合があります。
- ただし、損益通算できない部分もある
- 税金の軽減額は個人の所得や物件の条件で変わる
- 税金が減っても、給与から毎月お金を補填→売却時にも損失→投資全体ではマイナス
判断するときは節税効果をゼロとしても保有できるかを先に確認してください。
失敗判断③：毎月の赤字を無条件に「積立」と考える
「少額の負担で将来はマンションが手に入る」という説明は魅力的です。
しかし、その少額の負担がずっと続くとは限りません。
- 家賃が下がる可能性がある
- 設備が故障すれば支出も増える
赤字を負担する価値があるかは、最終的な売却額まで含めて考えるべきです。
月々の赤字を「資産形成」と言い換えるだけでは、利益が出る根拠にはなりません。
30代・40代の独身男性が特に気をつけたいこと
30代は、将来の自宅購入とぶつからないか
30代には長い返済期間を取りやすい利点があります。一方で、
- 自宅を買いたくなる時期を予測しきれない
- 投資用ローンがあると、住宅ローンの審査では既存の借入れも考慮される
数年以内に自宅を買う可能性があるなら、投資用マンションに先に借入枠を使ってよいか検討してください。
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40代は、定年時にいくらローンが残るか
40代では月々の返済を抑えるために返済期間を長くすると…
- 定年後もローンが残る可能性がある
- 家賃収入がある前提だけで老後の返済を考えるのは危険
定年予定年齢での残債を出してもらい、その時期に空室が続いても支払えるか確認してください。
独身は給与が止まった場合の備えを残す
- 病気や失業で収入が減っても、配偶者の収入をあてにできない
- 自分の生活費を守る現金を残す必要があある
生活費を削ってまで毎月の赤字を埋める状態なら、投資を続けるための余裕が足りません。
「ローンに通ったから大丈夫」ではなく、給与収入が減った場合でも暮らせるかで判断してください。
東京のワンルームマンションを選ぶときの確認ポイント
立地は「今の入居率」だけで見ない
現在入居者がいても、次の募集で同じ家賃が取れるとは限りません。これらを確認してください。
- 物件周辺で、同じ広さの部屋がどの家賃で募集されてる？
- どれくらいの期間掲載されている？
駅までの徒歩分数に加え、実際の通勤経路も見ます。
- 複数の勤務先へ通いやすい立地なら、入居者候補が広がる可能性がある
- 逆に、周辺の新築供給が増えれば、家賃競争が起きることもある
新築か中古かより、買値と管理状態を見る
- 新築には設備の新しさがある
- 中古は実際の賃料や建物の管理状態を確認しやすい場合がある
どちらが有利かは、同じ地域で購入価格と家賃を並べて判断すべきです。
中古物件では長期修繕計画を確認してください。
マンション投資の収支・ローン・売却は３つの数字で確認する
１．空室と家賃下落を入れた月間収支
マンション投資は、満室が続く収支表だけでは判断できません。
営業担当者に、経費を反映したうえで、、
- 「1か月空室」の収支
- 「家賃1割減」の収支
を示してもらってください。
条件が悪くなったとき、自分の収入から毎月いくら出すことになるかが重要です。
設備交換は毎月起きるものではありません。それでも、給湯器の故障などで突然支出が発生します。
毎月の黒字を使い切らず、予備費として残す前提で収支を見ます。
２．金利が上がった場合の返済額
変動金利の投資用ローンを使うなら、
- 現在の適用金利だけで決めるべきではありません
- 金利が1％上がった場合の返済額を試算してください
- 家賃が変わらなくても、返済負担が増えれば収支は悪化します
- 借入可能額の上限を物件予算にする必要はありません
- 自分の生活を守れる返済額を基準にしてください。
３．売却価格と、その時点のローン残高
マンション購入前に、５年後と10年後のローン残高を確認します。
- 売却価格については、同じマンションや近隣の成約事例を根拠として示してもらうこと
- 売出価格は売主の希望額なので、そのまま売却予想に使えない
国土交通省の不動産情報ライブラリでも、取引価格を調べられます。
想定売却価格からローン残高と売却費用を引き、現金が残るかまで計算してください。
担当者には、まずこう聞いてください。
「1か月空室になった場合、金利が1％上がった場合、10年後に売却した場合の手残りを数字で見せてください」
その場で契約せず、資料を持ち帰って比較しましょう。
東京のマンション投資のよくある疑問
疑問①：年収600万円なら、マンション投資を始められますか？
- 年収だけで、融資を受けられるかは決まりません
- 勤務状況やほかの借入れも審査に関係します
仮に融資を受けられても、空室時の返済が家計を圧迫するなら物件予算を下げるべきです。
疑問②：新築ワンルームと中古ワンルームは、どちらがよいですか？
一律には決められません。これらを比較します。
- 新築の設備の新しさに価格差ほどの価値があるか
- 中古で確認できる賃料と管理状況が妥当か
区分だけで決めず、購入価格から売却までの収支を見てください。
疑問③：毎月赤字でも、節税できれば得ですか？
節税額だけで判断できません。
毎月の現金の持ち出しに加えて、売却時の損益を確認してください。
不動産所得の赤字には損益通算の制限もあります。
東京の不動産投資を30代・40代が「やめとけな理由」とやってもいい人のまとめ
東京の不動産投資を「やめとけな理由」
東京のマンション投資は、
- 空室が発生しても支払いが続きます
- 家賃が下がる可能性もあります
購入前に、その負担を自分で引き受けられるか確認してください。
東京の不動産投資をやってもいい人が使える会社
- 日興レジデンシャル：都心の中古ワンルームを具体的に見たい人
- 新日本地所：まず仕組みを知りたい人
- みんなのワンルーム投資：気になる物件の価格や収支を確かめたい人
各社に依頼する資料
- 空室と家賃下落を反映した収支表
- 金利上昇時の返済表
- 売却価格の根拠と、その時点のローン残高
提案を受けても購入を決める必要はありません。
売却価格の根拠を示せない場合や、資料を持ち帰れない場合は、その会社の提案を採用しない判断ができます。
「自分ならいくらの物件を買えるか」より、「条件が悪化しても持ち続けられるか」を確かめてください。
複数の提案を同じ条件で比較すれば、購入を見送る判断もできます。
比較する際には、少なくとも次の条件をそろえてください。
- 使える自己資金
- 想定する空室期間
- 家賃が下がる割合
- 売却を考える時期
前提が違う収支表を並べても、有利な物件は判断できません。
- 条件をそろえても赤字の理由が説明されない場合は、購入を見送るべき
- 1社の説明だけで分からなければ、同じ条件で別の提案も比べましょう
数字に納得できない物件は買わない。
そう決めたうえで、東京のワンルームマンション投資が自分に合うか判断してください！
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