投資用マンションの査定はどこに相談？売却相談先の選び方

こんな悩みを抱えている方…

投資用マンションを売るべきか迷っている
毎月の持ち出しが続いている
売却代金でローンを返せるか不安

いくらで売れそうか分からないと判断できません。売却を決める前に査定を取りましょう。

ただし、投資用マンションの査定は、あなたの希望や方針によって相談先が変わります。

保有を続けるか考えたいのか
複数社の価格を比べたいのか
売却を任せたいのか

本記事を最後まで読んで頂ければ、これらのことが実現できます！

相談先7つを比べて、あなたの目的に合う窓口を選べる
実際の売却事例を参考に、手残りの計算方法と査定時に聞くことが分かる

投資用マンションの査定相談先を選ぶ際の3つの基礎知識

投資用マンションの査定相談先は、あなたが決めたいことから選びましょう。

まだ売却を決めていなくても、価格の目安を聞いてから保有を続けるか考えられます。

基礎知識① 相談目的と相談先がしてくれること

投資用マンションの相談先は、査定のあとに何をしたいかで使い分けます。

＜相談目的と相談先がしてくれること＞

相談目的	相談先がしてくれること
売るか保有を継続するか迷っている	売却する場合と保有を継続する場合の収支を比較してくれる
売値の目安や根拠を知りたい	複数社から査定額と根拠を集めてくれる
売却を進めたい	買主（あなたの売却先）候補を募ったり探したりしてくれて、買い取り条件（あなたの売却条件）を示してくれる

査定額は売れる価格の目安なので、売却を進める場合は販売方法まで聞いてから相談先を選びましょう。

基礎知識② 投資物件の取扱実績と対応範囲

投資用マンションの査定では、あなたの部屋と条件が近い物件を扱った実績があるかを聞きます。

入居中でも、賃貸借契約を買主へ引き継いで売る「オーナーチェンジ」という方法があります。

同じ地域で、区分マンション（建物の中の1室）の売却を扱ったことがあるか
入居中なら、今の家賃と賃貸借契約を前提に査定できるか
サブリース（管理会社などが借り上げて入居者へ貸す契約）があれば、契約を続ける場合の売値や引き継ぐ条件を説明できるか

空室なら、投資家向けと自宅を探す人向けで販売方法が変わるかも聞いてみましょう。

基礎知識③ 仲介と買取の違い

投資用マンションの仲介と買取では、売却先が違います。

＜仲介と買取の違い＞

違い	仲介	買取
売却先	仲介会社が探した買主	買取を提示した会社
価格と時期	買主との交渉で決まる	会社の提示条件で検討できる
仲介手数料	成約時に仲介手数料が発生	直接買取は通常は仲介手数料はかからない

売却時期を優先するなら買取価格と引渡し日を聞く必要がある
価格を優先するなら仲介での売出価格と売れるまでの見込みを聞く必要がある

投資用マンションの査定・売却相談先7選

投資用マンションの査定・売却相談先7社を、相談できる内容で比べます。

相場を知りたい段階なら査定の取り方を相談できる先を選ぶ
売却を進めたい段階なら販売方法まで提案してくれる窓口を選ぶ

＜各社に相談できること＞

相談先	相談できること
①公平な不動産査定	所有するマンションの今の売却価格の目安を聞ける。他社の提示額がローン残高を下回ったときも、その金額が妥当か相談できる
②みんなのワンルーム投資	今売ると手元にいくら残るか、持ち続けると毎月いくら負担するかを、ローン残高や家賃の資料をもとに比べられる
③日興レジデンシャル	保有中のワンルームについて、今の運用を続けるか、売却を検討するかを相談できる
④マンションナビ	複数の不動産会社へ一度に査定を依頼し、同じ物件に対して各社が出した査定額や、その根拠を比べられる
⑤恵比寿不動産	都心のマンションを査定してもらい、仲介での売り出し方を相談できる。早く売りたい場合は、提携する買取業者も探してもらえる
⑥新日本地所	投資用ワンルームの資料をもとに見積もりを出してもらい、新日本地所へ直接売却する場合の価格や条件を相談できる
⑦三井のリハウス	物件の調査をもとに、売り出す価格や販売方法を提案してもらえる。早期売却を希望する場合は、買取業者の紹介も相談できる

上の表で紹介している相談・査定・相談会への参加までなら、7社とも原則無料

当然ですが、複数社・複数サービスの併用も可能です。むしろ不安がある場合には、そうすべきです。

相談先① 公平な不動産査定｜価格と保有状況を相談

公平な不動産査定は、投資用マンションの今の価格を知り、保有を続けるか考えたい人の相談先です。

売却を決める前に、所有物件の価格の目安を聞く
毎月の持ち出しや管理の悩みを、物件情報とあわせて伝える

公平な不動産査定は、Webから依頼したあと電話で連絡を受ける流れです。

遠方での対面相談を希望する場合は、交通費の負担が必要か先に聞いておきましょう。

>公平な不動産査定に所有物件の価格を無料相談する

相談先② みんなのワンルーム投資｜売るか持つかを比較

みんなのワンルーム投資は、今売る場合と持ち続ける場合を比べたいときの相談先です。

今売る場合：査定額から費用とローン残高を引くといくら残るか聞く
保有する場合：今の家賃と返済額で、毎月いくら負担が続くか相談する

売却を急いでいないあなたも、返済予定表と家賃の入金明細を用意して、両方の数字を比べてみましょう。

>みんなのワンルーム投資に売却と保有を無料相談する

相談先③ 日興レジデンシャル｜運用と売却を相談

日興レジデンシャルは、ワンルームの運用を見直す中で、売却も選択肢に入れて相談したいときの窓口です。

物件を持ち続けるなら、現在の家賃と管理費でいくら残るかを伝える
売る場合も考えるなら、査定が可能かと、どのように売却を進めるかを聞く

購入の相談と区別するため、連絡時には「すでに所有している部屋の相談」と伝えましょう。

>日興レジデンシャルに保有中物件の運用と売却を無料相談する

相談先④ マンションナビ｜複数社の査定を比較

マンションナビは、マンションの査定を複数の不動産会社へまとめて依頼したいときに使えます。

売却と賃貸では依頼先の枠が異なるので、表示される会社を見て売却査定の依頼先を選ぶ
依頼後は各社から連絡が来るため、連絡を受けられる時間帯を伝える

査定が届いたら、最も高い額だけで決めず、今の家賃や入居状況が査定に反映されているかを比べましょう。

>マンションナビで複数社へ無料売却査定する

相談先⑤ 恵比寿不動産｜都心物件の売却を相談

恵比寿不動産は、東京の都心エリアを中心に、所有マンションの査定から売却の進め方まで相談できる不動産会社です。

査定時に、あなたのマンションと条件の近い売却事例を聞く
賃貸中なら、今の賃貸借契約を引き継ぐ条件で、どんな買主に案内するか聞く

物件の所在地を先に伝え、査定できる地域かと、売却を依頼した場合の仲介手数料を確認しましょう。

>恵比寿不動産に都心のマンションの売却を無料相談する

相談先⑥ 新日本地所｜投資物件の売却相談会

新日本地所は、投資用ワンルームマンションを持っている人向けに売却相談会を開催しています。

申込みページでは初心者向けセミナーではなく、投資用ワンルームマンションの売却相談会を選ぶ
物件の所在地と入居状況を伝え、希望時期で売る場合の進め方を聞く

売却を考え始めたばかりなら、査定前に必要な資料から聞いてみましょう。

>新日本地所で投資用ワンルームの売却相談会に無料参加する

相談先⑦ 三井のリハウス｜査定と販売方法を相談

三井のリハウスは、物件を調べてもらい、査定額の根拠と販売方法を1社に直接相談したいときの窓口です。

Webで無料査定を申し込む
売却相談で所在地と入居状況を伝え、物件調査を依頼する
提示された価格の根拠と販売方法を聞く

東京を含む対応地域の物件が対象で、賃貸中なら申込み時にその旨を伝えましょう。

査定は無料ですが、仲介を依頼して成約する場合は手数料を確認してください。

>三井のリハウスに査定と販売方法を無料相談する

査定結果を比較する3つのポイント

投資用マンションの査定結果は、各社に同じ条件を伝えてから比べましょう。

比較ポイント① 家賃・利回りと査定の根拠

投資用マンションの査定額には、今の家賃から買主がどれだけ収益を得られるかが反映されます。

利回りは、物件の価格に対する年間収入の割合です。

＜査定額の根拠をそろえる質問メモ＞

比べること	各社に聞くこと
家賃	今の契約家賃と周辺の募集家賃のどちらを使ったか
利回り	家賃をそのまま使ったか、管理費などを引いたか
売却事例	入居状況や築年数が近い部屋はいくらで成約したか
建物の管理	修繕予定や積立金の増額を価格にどう反映したか

入居者がいる状態で売りたいなら、空室を前提とした査定額とは分けて比べてください。

比較ポイント② 売却費用とローン残高を引いた手残り

投資用マンションの売却で手元に残る現金は、査定額だけでは分かりません。

売却価格2,100万円、ローン残高1,940万円、売却費用80万円と仮定して計算します。

＜売却代金から費用と残債を引いた手残りの試算＞

売却代金・支払い	金額
① 売却価格	2,100万円
② ローン残高	1,940万円
③ 売却費用	80万円
税金を引く前の手残り（①－②－③）	80万円

売却費用には、仲介手数料など、取引で実際に支払う額を含めましょう
売却益にかかる税金は、ローン返済後に残る現金とは別に計算します

比較ポイント③ 売る場合と保有し続ける場合の負担

投資用マンションを売るか保有し続けるかは、売却時に用意する現金と、保有した場合に続く支払いを比較して判断します。

＜売却時の負担と保有を続けた場合の負担＞

選択肢	必要になる負担（＝下記計算式のマイナス額）
今売る	＝売却価格－ローン残高－売却費用 ※マイナスなら不足分を用意する
1年持つ	＝年間家賃－年間返済額－年間維持費 ※空室や修繕の予定も入れる必要あり

1年後に売る案と比べるときは、その時点のローン残高と売却価格でも手残りを計算してみましょう。

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査定と売却相談で判断を変えた体験談2選

投資用マンションを手放した所有者2名は、査定額だけで売却を決めませんでした。

月々の赤字が続いたケースと、管理契約が販売に影響したケースから、あなたの相談で聞くことを見つけてください。

体験談① ローン完済を前提に売却先を決めて毎月の赤字を解消

Mさんは2015年、名古屋市の1LDKを2,360万円で購入しました。

最初は賃貸に出し、将来は夫婦で住むことも考えていました。

時期	Mさんの状況と判断
2015年・購入後	入居者は途切れず月9万8,000円で貸すが、管理費とローン返済で月5,000円の持ち出しが続く
2019年ごろ	今後の家賃下落や空室、修繕費に懸念。買取の打診が増え、売却を意識し始める
2020年11月	ローン残高は1,940万円。不足分を自己資金で補う前提の打診が多い中、残高を上回る額で買い取るという会社が現れる
2020年12月	ローン完済を売却条件として伝え、1,980万円で売買契約を締結

Mさんの判断で参考にしたいのは、「今は入居者がいるから持ち続ける」「買った値段に戻るまで待つ」と決めつけず、今後も保有する負担を考えたうえで、売る条件を先に決めた点です。

追加資金を出さずに売りたいなら、買取価格を聞く際に「ローン残高＋売却時に払う費用」を計算してもらいましょう。

引用元：SUUMO 住まいの売却ガイド（Mさんの売却体験談）

体験談② 「サブリース」を見直して2,280万円で売却

50代のKさんは2012年ごろ、東京都新宿区の1Kを2,160万円で購入しました。

物件は、管理会社が部屋を借り上げて入居者に又貸しする「サブリース」で運用。

時期	Kさんの状況と判断
2020年6月	売却を考え、約10社に簡易査定を依頼。各社定時の成約目安は2,100万〜2,200万円
2020年7月	2社に仲介を依頼し、2,500万円で売り出し。買主が決まらず、両社から2,000万円ほどへの値下げを提案される
2020年9月	別の仲介会社から、サブリース契約が売却条件に影響していると指摘を受ける。管理会社と交渉し、半年間は売却しない条件で集金代行に切り替え
2021年3月	切り替えを支援した仲介会社が紹介した買主と、2,280万円で売買契約を締結。引渡し後、ローン残高1,730万円を完済

サブリース：オーナーは部屋を借り上げた管理会社から契約に基づく賃料を受け取る
集金代行：オーナーが入居者に直接貸し、管理会社に家賃の回収を任せる

Kさんが切り替えた目的は、買主がサブリース契約を引き継ぐ前提を外して売却を進めることでした。

あなたもサブリース付きの物件を売るなら、査定時に契約書を見せ、値下げに応じる前に次の2点を聞きましょう。

契約を引き継いで売る場合：買主に引き継がれる条件と、その条件で見込める売却価格は？
契約を変更して売る場合：管理会社との合意に何が必要で、費用や売却までの待ち期間はある？

査定額だけでなく、契約を変える費用と待つ期間まで含めて、どちらの売り方があなたに合うかを比べてください。

引用元：SUUMO 住まいの売却ガイド（Kさんの売却体験談）

査定依頼から売却相談までの3ステップ

STEP① 物件・家賃・ローンの資料をそろえる

投資用マンションの査定を依頼するときは、担当者が価格を見積もるための資料を用意しましょう。

部屋の情報と実際のお金の動きが分かるものから集めます。

物件の所在地・部屋番号・広さが分かる資料
賃貸借契約書、管理契約書、家賃の入金明細
管理費・修繕積立金の明細と、ローン残高が分かる書類

手元にない書類は、管理会社や借入先から取り寄せられるものを確認してください。

STEP② 入居状況と希望条件を伝える

投資用マンションの入居状況・管理契約・希望条件は、査定を依頼する最初の連絡で伝えます。

＜査定依頼で伝えることの事例＞

伝えること	事例
入居状況	入居中、契約家賃は月9万円
管理契約	サブリースなし、管理会社に家賃の集金を依頼
希望条件	売却は未定。入居中のまま売る場合の価格を知りたい

STEP③ 査定後の費用と契約条件を確認

投資用マンションの査定後は、売却を任せる前に、支払う費用と契約内容を聞きます。

仲介を依頼する契約を結ぶ前に、仲介手数料の金額と支払う時期を聞く
買取なら、提示額から後で差し引かれる費用や価格変更の条件を確かめる
売却代金でローンを返せない見込みなら、不足額を計算し、借入先に売却と返済の条件を相談する

まとめ｜査定額だけでなく相談内容と手残りで選ぼう

投資用マンションの査定相談先は、相談目的に応じて選択して下さい。