「この物件なら、家賃でローンを返せます」
と勧められても、数千万円の購入を営業担当者の説明だけで決めるのは不安ですよね。
提案された収支が甘くないか気になっても、誰に何を聞けばよいのか迷います。
契約前に使うのは、販売担当者とは別の立場から提案を確かめるセカンドオピニオン（別の専門家に意見を求める相談）です。
- 相談の目的に合う窓口と、それぞれの違い
- 面談に用意する資料と、確認すべき数字
- 相談後に買う・比較を続ける・見送る判断基準
この記事を読めば・・・
あなたの不安を具体的な質問に変え、納得できないまま契約する流れを止められます！
ワンルームマンション投資の相談先は目的で選ぶ
この章では大きく、不動産投資会社選びと専門家（専門機関）選びに分けて整理してます。
どちらも、相談の目的やジャンルに分けて、具体的な企業や機関を整理していますので、あなたが相談したいことに応じて選んでみましょう！
不動産投資会社選び：相談の目的に合う窓口を選ぶ
＜相談の目的と選ぶべき窓口＞
| 相談の目的 | 選ぶべき窓口 |
|---|---|
| 提案を検証したい セカンドオピニオン | SECOND OPINION みんなのワンルーム投資 FIGIC |
| 購入する物件を探したい | 日興レジデンシャル プロパティエージェント トーシンパートナーズ |
| 仕組みから学びたい | 新日本地所のセミナー その他不動産各社のセミナー |
買うための相談と、買わない判断も含めた相談は分けてください。
- 物件を紹介してもらう相談なのか、持ち込んだ物件を検証する相談なのかを決める
- 相談後に別の物件や不動産会社を紹介される場合は、その関係も聞く
- 無料相談を受けたことを理由に、購入を約束しない
投資そのものを始めるか迷っているあなたは、相談先を探す前に、購入を見送る条件を整理しましょう。
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専門家選び：相談ジャンル（運用・税金・契約・建物）に応じて選ぶ
家計と資産運用をまとめて考えるなら、FP（ファイナンシャルプランナー）に相談します。
それ以外にも、ジャンルによっては、不動産会社ではなく、専門知識を備えた専門家に相談しましょう！
＜相談ジャンルに応じた専門家＞
| 相談ジャンル | 専門窓口 |
|---|---|
| 給与を含めた家計と 老後資金を含めた資産運用 | FP 銀行 証券会社 |
| 確定申告や納税額 節税対策 | 税理士 税理事務所 |
| 解約・違約金・契約トラブル | 弁護士 弁護事務所 |
| 建物の傷みや工事の可否 リノベーション | 建築士 建築会社 |
依頼内容よって費用は変わるため、予約前に相談料や対応範囲を確認してください。
不動産投資のセカンドオピニオン候補3選
＜あなたの悩みと選ぶべき相談先＞
| あなたの悩み | 選ぶべき相談先 |
|---|---|
| 不動産会社・担当者の説明に不安を感じる | SECOND OPINION |
| マンション価格が適正か知りたい 家賃が下がった時の収支を確かめたい | みんなのワンルーム投資 |
| 資産形成や家計、資産運用全体に関してFPに相談したい | FIGIC |
候補①：SECOND OPINION｜会社と提案を確認
SECOND OPINION（セカンド・オピニオン）は、紹介された物件だけでなく、不動産会社や担当者の見極め方も相談できる窓口です。
物件の提案を受け、契約するか迷っている段階で利用しましょう。
- 年収500万円以上の会社員・公務員が対象
- 区分マンション（建物の1室を所有するマンション）への投資を検討している人向け
- 提案物件の資料を用意して相談する
無料でオンライン相談が利用できます。
不動産会社の担当者から物件を勧められた理由と、あなたが納得できない説明や不安に感じている点を伝えてください。
候補②：みんなのワンルーム投資｜価格と収支を確認
みんなのワンルーム投資は、物件情報と価格を照らし合わせて、価格が適正か判断できるサービスです。
価格だけでなく、将来、売却した時に残るお金まで確認しましょう。
- 割高診断で、購入予定価格を診断する
- 無料面談で、家賃が下がった場合の収支を相談する
- 売却時のローン残高も含めて試算できる
診断で計算してもらえる物件の「参考評価額」は、診断時点での目安で、その価格で売れるという約束ではありません。
候補③：FIGIC｜FPと購入判断を整理
FIGIC（フィジック）は、FPに購入判断を相談できます。
物件の価格だけでなく、あなたの資産形成と資産運用全体の相談に応じてもらえます。
- 提案された物件の価格を、相場のデータと照らし合わせる
- 家計状況や投資の目的を伝え、購入判断を相談する
- 購入後の家賃変更や売却の相談にも応じてくれる
相談は無料で、申し込み後の電話で日程を調整します。
検討中の物件資料と、投資に使えるお金の範囲を伝えてください。
セカンドオピニオン各社に伝える質問例
| セカンドオピニオン各社 | 最初に伝える質問の例 |
|---|---|
| SECOND OPINION | 担当者の説明で気になる点と物件資料を一緒に見てもらえますか？ |
| みんなのワンルーム投資 | 販売価格と診断の評価額が違う理由を、家賃や運用費用も含めて聞けますか？ |
| FIGIC | この物件の購入が私の家計と投資の目的に合うか確認してもらえますか？ |
価格の疑問ならば、物件価格と家賃、説明への不安なら不動産会社担当者の言葉を添えて連絡しましょう。
疑問が解消しない場合には、同じ資料で別の意見も聞いてください。
- 購入を勧める理由だけでなく、見送る条件も答えてくれるか
- 不明な数字を推測せず、必要な資料を教えてくれるか
- 別の会社を紹介する場合、紹介先との関係を説明してくれるか
「第三者に相談したから安全」ではなく、あなたの質問にあなたが納得できる根拠があるかで判断してください。
マンション投資の相談前の準備（資料・予約など）
相談前に用意する資料と確認すべきこと
| 用意する資料 | 確認すべきこと |
|---|---|
| 販売図面・価格表 | 所在地・築年数・広さと価格が釣り合っているか |
| 収支シミュレーション | 税金・修理・退去時の費用が抜けていないか |
| ローンの返済予定表 | 将来、収入低下や金利上昇があっても、無理なく返済できる計画になっているか |
| 賃貸借契約の内容 | 実際の家賃と次の募集家賃を分けているか |
| 管理・修繕の資料 | 積立金の増額や工事の予定が反映されているか |
手元にない資料は、販売担当者に取り寄せを依頼しましょう。
また、販売会社から受け取った資料に、分からないところを印して送るだけでも、相談の焦点を絞れます。
資料がそろわない状態で、セカンドオピニオンなどに相談する場合は、ないものを明確にし、根拠のない数字を伝えないことが大切です。
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相談予約時の例文
相談の予約では、知りたいことを最初に伝えましょう。
ワンルームマンションの購入を提案されています。
契約前に別の立場から方から意見を頂きたく、ご連絡しました。
物件資料と収支表を送ります。
この3点を相談したいです。
①購入価格と家賃の根拠
②空室や金利上昇を入れた収支
③将来売却するときのローン残高
今回は提案内容の確認を希望しており、面談当日に購入を決める予定はありません。
金額が分かる場合は、相談文に物件価格と家賃を追記してください。
相談前に家計と購入目的を整理しておく
ローンが組める金額と、あなたが無理なくマンションを持ち続けられる金額は別です。
- 年収・手取りと、毎月の生活費
- 預貯金のうち、生活のために残す金額
- 住宅ローンなど既存の借り入れと月の返済額
- 投資で得たいものと、売却を考える時期
- 赤字が出たとき、給与から補える金額
不動産投資以外に、自宅購入も考えている場合は、投資ローンが今後の住宅ローン審査に与える影響を、借入予定先にも確認しましょう。
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マンション投資の体験談3選から学べること
相談で提案を見直した例と、購入前の確認が不足した例から、あなたが面談で聞くことを具体化しましょう。
体験談①｜3戸一括購入を見直した
千葉県の37歳男性は、勉強を始めて約3か月で、ワンルーム3戸をまとめて買う提案を受けました。
少ない頭金でも月々の手残りがプラスになる説明に魅力を感じ、一度は購入の意思を示しています。
- 一括で持つリスクを理解できているか不安になり、セカンドオピニオンへ資料を持ち込んだ
- セカンドオピニオンから、価格の高さと、修繕時期が重なった場合の負担を指摘された
- 3戸の一括購入は取りやめ、交渉後に1戸を購入した
あなたが複数戸の提案を受けたときも、合計の黒字額だけで判断せず、1戸ごとの修繕負担を確認しましょう。
なお、この男性は後に別の会社の紹介を受けて中古ワンルームを2戸購入しています。
- 相談で得た見直しの理由を、あなたの物件でも確認する
- 別の会社を紹介される場合は、窓口との関係も聞く
体験談②｜購入の返事を翌日に撤回し判断基準を見直した
介護福祉士として働く女性は、不動産投資の本を25冊読み、セミナーにも約20回参加して準備していました。
それでも、紹介された物件に不安を残したまま、一度は購入する意思を伝えてしまいます。
翌朝になって気になる点を無視できず、その物件は断りました。
その後は、納得するまで安易に購入の返事をしない方針に変え、経験豊富な投資家から具体的な助言を受けています。
- 検討している物件への意見
- 営業担当者との関係の築き方
- 融資を受ける金融機関との付き合い方
物件選びでは、学習を通じて「新築がよい」という思い込みも見直しました。
最終的に選んだのは、南千住駅から徒歩6分の中古ワンルーム1室です。
| 見直した点 | 購入時に確認したこと |
|---|---|
| 新築へのこだわり | 築10〜15年の中古も検討 |
| 利回り中心の見方 | 過去の空室状況を確認 |
| 家賃の見方 | 相場より低い家賃と今後の見通し |
| 入居者の条件 | 法人が社宅として利用 |
あなたも、不安が残っている段階で購入の返事をする必要はありません。
気になる点を書き出し、物件資料と一緒に相談へ持ち込みましょう。
体験談③｜家賃保証でも月2万円の赤字
20代の女性は、家賃収入で返済できると説明され、約3,500万円のマンションを購入しました。
銀行2社で35年のローンを組んだ後に、収入だけでは支払いを賄えないことが分かりました。
＜購入時の説明と後から分かった負担＞
| 購入時の説明・契約 | 後から分かった負担 |
|---|---|
| 家賃でローンを返済 | 固定資産税も発生し毎月約2万円の赤字 |
| 空室でも家賃を保証 | 保証される期間は5年間だった |
| 築10年の中古マンション | リフォームや共用部分の修繕費も必要 |
保証という言葉を鵜呑みにせず、契約期間と実際の受取額を正確に確認する必要があります。
- 固定資産税を含めても返済を続けられるか
- 保証期間が終わった後の収支を計算しているか
- 修理や修繕のために現金を残しているか
引用元：国民生活センター｜投資用マンションの相談事例3（2019年公表）
不動産会社の提案や資料に疑問がある場合、SECOND OPINIONへ持ち込みましょう。
価格や将来の収支を数字で整理するなら、みんなのワンルーム投資で相談してみてください。
FPに家計と資産運用全般を相談したいなら、FIGICに相談してみましょう。
不動産投資の物件探しやリサーチの無料相談先候補4選
まだ具体的な購入検討中の物件がないあなたは、物件購入やリサーチができる企業に相談しましょう。
＜あなたの希望と選ぶべき相談先＞
| あなたの希望 | 選ぶべき相談先 |
|---|---|
| 都心の中古物件の候補が知りたい | 日興レジデンシャル |
| 物件購入と運用・管理をまとめて相談したい | プロパティエージェント |
| まずは無料で資料請求してから相談したい | トーシンパートナーズ |
| まずは首都圏の投資用物件のセミナーに参加してみたい | 新日本地所 |
ここで紹介するのは不動産販売会社なので、別の会社の提案を中立に評価する相談先（セカンドオピニオン）とは分けてください。
候補①：日興レジデンシャル｜中古物件を探す
日興レジデンシャルでは、投資用不動産の無料コンサルティングを受けられます。
都心の中古ワンルームを候補にしたいあなたは、物件紹介と家計に合う購入計画を相談しましょう。
- 予算に合う候補物件の価格と管理状態
- 家賃の根拠と、空室を入れた収支
- 購入後の管理費用と売却時の手続きや精算金額
希望エリアと諸費用を含む予算を伝え、候補物件の収支表を出してもらいましょう！
候補②：プロパティエージェント｜購入と管理をセットで相談
プロパティエージェントは、マンションの開発・販売と購入後の運用・管理を一括で請け負う会社です。
両方セットで相談したいあなたは、候補物件を取り寄せて比較しましょう。
- 候補物件の価格と、家賃収入の見込み
- 購入後の管理業務と、その料金
- 自社提案と他社候補を比較するための資料
管理に任せたい作業を伝え、業務の範囲と料金が分かる資料を受け取りましょう！
候補③：トーシンパートナーズ｜資料から購入相談
トーシンパートナーズでは、無料の資料請求と無料の個別相談を利用できます。
まず資料を読んでから話を聞きたいあなたは、候補を選んでから相談しましょう。
- 無料請求できる資料で、物件選びと運用の考え方を把握する
- 個別相談で、候補の価格と費用を確認する
- オンライン相談を希望する場合は予約時に候補物件を伝える
資料を読んで分からなかった箇所を控え、個別相談で疑問を解消しましょう。
候補④：新日本地所｜個別相談で仕組みを学ぶ
新日本地所は、投資用マンションを使った資産形成の個別相談を行っています。
マンション投資の仕組みから知りたいあなたは、まずはセミナーに相談してみましょう。
- 首都圏の投資用物件の資産運用について学ぶ
- セミナーで物件紹介されても、その日に購入を決める必要はない
- 無料の個別・Web面談で、疑問を解消する
販売会社各社の相談内容と比較するときの注意事項
各社を比較するときには、同じ予算を伝えましょう。
- 購入価格だけでなく、諸費用を含む総予算をそろえる
- 家賃と空室期間の前提をそろえる
- 紹介物件の資料を保存し、面談後に比較する
不動産販売会社からの説明や提案資料に不安がある場合、必ずセカンドオピニオンに相談して下さい。
＜本記事で紹介したセカンドオピニオン＞
| あなたの悩み | 選ぶべき相談先 |
|---|---|
| 不動産会社・担当者の説明に不安を感じる | SECOND OPINION |
| マンション価格が適正か知りたい 家賃が下がった時の収支を確かめたい | みんなのワンルーム投資 |
| 資産形成や家計、資産運用全体に関してFPに相談したい | FIGIC |
マンション投資で確認すべき数字と4つの注意点
注意点①：買値と家賃の根拠を質問する
面談では「この物件は大丈夫ですか」だけで終わらせず、根拠になる数字を納得いくまで質問しましょう。
＜確認する数字と具体的な質問例＞
| 確認する数字 | 質問例 |
|---|---|
| 物件価格 | 近い条件で実際に売れた物件と比べられますか？ |
| 家賃 | 今の契約家賃と、退去後の募集家賃は同じですか？ |
| 実際の賃貸収入 | 共益費や管理の手数料を引く前・後のどちらですか？ |
売り出し価格は、実際に売れた成約価格とは違います。
同じ建物でも条件は変わるため、階数や広さをそろえて比較し、安い理由・高い理由を説明してもらってください。
- 表面利回り（年間家賃を購入価格で割った割合）だけで決めない
- 高い家賃を前提にしている場合は、退去後の収支も出してもらう
注意点②：空室・金利上昇で変わる収支を明確にする
普段の収支が小幅な黒字でも、入居者がいない月は赤字になることがあります。
家賃8万円・毎月の支払い7万円（年間84万円）で比べてみましょう。
＜入居状況と年間の手残りの計算例＞
| 入居状況 | 年間の手残り |
|---|---|
| 12か月満室入居 | 96万円-84万円 ＝12万円 |
| うち、2か月空室 | 80万円-84万円 ＝-4万円 |
税金や退去時の修理などは別途計算が必要です。
この例では、2か月家賃が入らないだけで年間収支が赤字へ変わります。
- 空室を2か月入れた場合、年間でいくら持ち出すか
- 次の入居者の家賃が下がった場合も返済できるか
- 空室の間も払い続ける費用を、家賃収入から引いているか
さらに、変動金利のローンを組んでいて、例えば、金利1ポイント上昇なら、年2％から年3％へ変わります。
＜金利上昇時に確認する返済額と家計負担＞
| 確認すること | 相談で聞く質問 |
|---|---|
| 毎月の返済額 | 現在の金利と1ポイント上昇後で月の返済額はいくら変わりますか？ |
| 家賃から引いた収支 | 返済増加を反映すると月にいくら持ち出しますか？ |
| 手元に残す現金 | その持ち出しが1年続いた場合、現金は追加でいくら必要ですか？ |
実際の返済条件で再計算してもらい、生活費を削らず補えるか確認しましょう。
注意点③：売却代金でローンを返せるか確認
売却するときは、売れる金額だけでなく、返済後にお金が残るかを確認してください。
＜売却時の計算事例＞
| 売却時のお金 | 事例 |
|---|---|
| ①売却代金 | 2,500万円 |
| ②売却時の諸費用 | 100万円 |
| ③ローン残高 | 2,600万円 |
| ④完済するための不足額 | 200万円（②+③-①） |
- 5年後・10年後の返済予定表で残高を見る
- 売却価格が想定より下がった場合の不足額も出す
- 売却費用と完済に必要な現金を分けて確認する
「将来売れば返せる」という説明には、いつ・いくらで売る想定かを必ず添えてもらいましょう。
注意点④：保有物件の収支と売却資金を確認
既に保有している物件の相談ならば、購入時の説明より、現在の収支とローン残高を優先しましょう。
＜用意する資料と見直す内容＞
| 用意する資料 | 見直す内容 |
|---|---|
| 直近1年の入出金 | 実際に持ち出したお金 |
| 最新のローン残高 | 売却代金で完済できるか |
| 賃貸・管理の契約書 | 家賃や管理条件の変更 |
| 売却費用の見積もり | 売った後の手残りと不足額 |
購入価格に戻るまで待つ、と決める前に、持ち続けた場合の負担と売却した場合の不足額を比べてください。
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マンション投資の相談後にとるべき行動と判断
面談が終わっても、すぐに契約する必要はありません。
回答を持ち帰り、あなたが理解できたことと、まだ分からないことを明確にしましょう。
相談後にとるべき行動と判断基準
＜相談後の状態と取るべき行動＞
| 相談後の状態 | 取るべき行動 |
|---|---|
| 数字の根拠がそろった | 同じ条件で再計算し購入の検討を続ける |
| 重要な資料が足りない | 追加資料を依頼し判断を保留する |
| 赤字や不足資金を補えない | 今の提案は見送る |
| 説明が変わる・契約を急がせる | 購入判断を止め別の相談先へ切り替える |
- 毎年どの程度の現金を持ち出す可能性があるか説明できる
- 想定より家賃が下がっても、生活のための現金が残る
- 売却時に足りないお金が出る場合の対応を決められる
あなたの言葉で説明できないところがある場合、契約しないで下さい！
マンション投資を断る場合の注意事項とトラブル相談先
不動産会社の担当者には、断るために会い直す必要はありません。
- メールなどを聞いている場合にはメールで連絡
- 会社の代表電話に伝言を伝えても構わない
- 電話がしつこい場合は着信を拒否
それでも強引な勧誘が続く場合は、消費生活センターへ相談してください。
| 相談内容 | 相談窓口 |
|---|---|
| しつこい勧誘への対応 | 消費生活センター |
| 売買契約の一般的な疑問 | 不動産適正取引推進機構 |
| 解約や違約金の個別判断 | 弁護士 |
引用元：国民生活センター｜投資用マンションの勧誘と契約の注意点／不動産適正取引推進機構｜無料電話相談
まとめ｜マンション投資はあなたの悩みや希望に合う相談先を選ぼう
| あなたの悩みや希望 | 選ぶべき相談先 |
|---|---|
| 不動産会社・担当者の説明に不安を感じる | SECOND OPINION |
| マンション価格が適正か知りたい 家賃が下がった時の収支を確かめたい | みんなのワンルーム投資 |
| 資産形成や家計、資産運用全体に関してFPに相談したい | FIGIC |
| 都心の中古物件の候補が知りたい | 日興レジデンシャル |
| 物件購入と運用・管理をまとめて相談したい | プロパティエージェント |
| まずは無料で資料請求してから相談したい | トーシンパートナーズ |
| まずは首都圏の投資用物件のセミナーに参加してみたい | 新日本地所 |
不動産会社の提案や資料に疑問がある場合、SECOND OPINIONへ持ち込みましょう！
価格や将来の収支を数字で整理するなら、みんなのワンルーム投資で相談してみてください！
FPに家計と資産運用全般を相談したいなら、FIGICに相談してみましょう！
まずは物件の情報収集をしたい不動産投資の仕組みを知りたいなら、販売各社のWEB無料相談・面談・セミナーを利用しましょう！
>都心の中古物件：日興レジデンシャル
>購入と管理をセットで相談：プロパティエージェント
>まずは無料で資料請求：トーシンパートナーズ
>まずはWEBセミナーに参加：新日本地所
＜相談ジャンルに応じた専門家＞
| 相談ジャンル | 専門窓口 |
|---|---|
| 給与を含めた家計と 老後資金を含めた資産運用 | FP 銀行 証券会社 |
| 確定申告や納税額 節税対策 | 税理士 税理事務所 |
| 解約・違約金・契約トラブル | 弁護士 弁護事務所 |
| 建物の傷みや工事の可否 リノベーション | 建築士 建築会社 |
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