40代の住宅ローンは何年で組む？定年後の返済と残債を試算

40代でマンションを買いたいけれど、不安になりますよね。

• 35年ローンを組むと定年後も返せるのか
• 返済期間を短くすると今の生活が苦しくならないか

重要なのは、毎月払える金額だけでなく…

60歳・65歳のローン残高と退職後に残す現金を確認して期間を選ぶこと

この記事では、これらのことを明確にしています！

• 借入3,000万・4,000万・5,000万円を比較
• 4,000万円を借りる40歳・45歳・49歳を試算
• 退職後の家計や繰上返済の考え方まで整理

読み終えると、あなたが見直すべき借入額と返済期間が分かり、具体的な購入相談ができます！

40代の住宅ローンは何年返済を選ぶ？

返済計画に応じた住宅ローンの選び方

返済期間は長いか短いかだけで有利不利は決まりません

あなたの返済計画に適した期間と金額を選ぶ必要があります！

＜返済計画の状況と住宅ローンの選び方＞

返済計画の状況	住宅ローンの選び方
20〜25年でも生活費と貯蓄を確保できる	短めの期間で定年時のローン残高を減らす
短くすると毎月の貯蓄が止まる	30〜35年も比べて手元資金を確保する
長くしても年金生活の不足を埋められない	返済期間より先に借入額と購入予算を下げる

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返済期間を決める3つの判断基準

住宅ローンを組む際に、期間を延ばして月額だけを下げる前に、これら3つを確認して下さい。

• 判断基準①：毎月の返済後も生活費と必要な貯蓄を確保できるか
• 判断基準②：定年時に残るローンを年金や用意した資金で返せるか
• 判断基準②：頭金や繰上返済に使った後も急な出費に備える現金が残るか

40歳・45歳・49歳の完済年齢

同じ35年返済でも、借り始める年齢によって退職後に返す期間が変わります。

＜借入年齢と25年・35年返済の完済年齢＞

借入年齢	25年返済	35年返済
40歳	65歳	75歳
45歳	70歳	80歳
49歳	74歳	84歳

これは、単純計算であり、各年数で借りられるわけではありません。

例えば、49歳・35年返済は、完済時80歳未満などの条件がある商品では選べないため、実際の上限を金融機関で確認しましょう。

返済期間別の毎月返済額と定年時の残高シミュレーション

東京で検討する物件と自己資金の違いに対応できるよう、借入額、借入年齢、返済期間を変えて、返済額などを比較シミュレーションします。

• 試算①：35年返済で比べる借入額別の毎月返済額と総支払利息
• 試算②：借入4,000万円の返済期間ごとの毎月返済額と総支払利息
• 試算③：40歳・45歳・49歳で4000万円借りた場合の残高
• 試算④：45歳・35年返済の借入額別の退職時残高
• 試算⑤：借入4,000万円・変動金利で10年後の金利が変わった場合

＜シミュレーションの注意事項＞

• 年2％が完済まで続く想定で、現在の商品金利を示すものではない
• 元利均等返済（毎月の元金と利息の合計を一定にする方式）
• ボーナス返済・繰上返済なし、融資手数料と住宅ローン控除は計算に含めない

試算①：35年返済で比べる借入額別の毎月返済額と総利息

借入額	毎月返済額	総利息
3,000万円	99,379円	約1,174万円
4,000万円	132,505円	約1,565万円
5,000万円	165,631円	約1,957万円

同じ35年返済でも、借入5,000万円の月額は約16.6万円です。

借入額が1,000万円違うと月の返済は約3.3万円変わるため、物件価格と用意できる頭金を分けて確認しましょう。

試算②：借入4,000万円の返済期間ごとの毎月返済額と総利息

返済期間	毎月返済額	総利息
20年	202,353円	約856万円
25年	169,542円	約1,086万円
30年	147,848円	約1,323万円
35年	132,505円	約1,565万円

借入4,000万円を25年から35年へ延ばすと月の返済は約3.7万円減り、総利息は約479万円増える計算です。

減った月額を使い切らず、退職後の返済に回すお金も含めて計画しましょう。

試算③：40歳・45歳・49歳で4000万円借りた場合の残高

完済年齢だけでなく、収入が変わる時点の残高まで確認すると、準備すべき金額が把握できます。

＜40歳で4,000万円を借りた場合の返済期間と残高＞

返済期間	60歳の残高	65歳の残高
20年	完済	完済
25年	約967万円	完済
30年	約1,607万円	約844万円
35年	約2,059万円	約1,440万円

＜45歳で4,000万円を借りた場合の返済期間と残高＞

返済期間	60歳の残高	65歳の残高
20年	約1,154万円	完済
25年	約1,843万円	約967万円
30年	約2,298万円	約1,607万円
35年	約2,619万円	約2,059万円

＜49歳で4,000万円を借りた場合の返済期間と残高＞

返済期間	60歳の残高	65歳の残高
20年	約1,998万円	約933万円
25年	約2,482万円	約1,674万円
30年	約2,803万円	約2,165万円
35年	約3,029万円	約2,512万円

試算④：45歳・35年返済の借入額別の退職時残高

借入額	60歳の残高	65歳の残高
3,000万円	約1,964万円	約1,544万円
4,000万円	約2,619万円	約2,059万円
5,000万円	約3,274万円	約2,574万円

退職金で全額返す計画なら、返済とは別に老後の生活資金を残せるかも確認して下さい。

試算⑤：借入4,000万円・変動金利で10年後の金利が変わった場合

住宅ローンを組む際に、変動金利を選ぶ場合は、低い金利のまま返し終わる想定だけで予算を決めないで下さい。

借入4,000万円・35年返済を当初年1％で始め、10年後に残り25年の返済額を比べます。

10年後の金利	毎月返済額	当初からの増加
年1％（変化なし）	112,914円	変化なし
年2％	126,990円	約1.4万円増
年3％	142,078円	約2.9万円増

当初の返済は月112,914円で、10年後の残高は約2,996万円という想定です。

金利が上がっても払えるかを確認し、難しい場合は借入額を下げる必要があります。

40代後半の借入条件と確認ポイント

45歳から35年ローンを組める条件

選べる住宅ローンは、完済年齢や年齢の数え方で変わります。

確認する条件	金融機関へ聞くこと
申込・借入時の年齢	申込日と融資実行日のどちらが基準か
完済年齢の上限	80歳未満などの条件に収まるか
年齢の端数と返済期間	誕生日と月単位の扱いを含めた最長期間は何年か
住宅と収入の条件	中古物件の条件と他の借入れを含めて審査できるか

フラット35は原則として「80歳－申込時の年齢の1年未満を切り上げた年齢」と35年の短い方が上限です。

たとえば45歳6か月なら46歳として計算し、上限は34年になるため、単純に80－45＝35年とは扱いません。

希望期間の確認は契約直前まで待たず、候補物件を絞る段階で金融機関に伝えましょう。

引用元：住宅金融支援機構｜フラット35のご利用条件

健康状態と団信の保障範囲

団信（団体信用生命保険）は、死亡などの事由が生じたときに、保険金で住宅ローンを返済する仕組みです。

病気で働けないときの生活費まで自動的に支払われる保障とは違います。

＜団信で確認する保障と条件＞

確認すること	見落とさない条件
健康状態の告知	通院や服薬の内容を告知書に従って正確に伝える
病気の保障	診断時か所定の状態かなど支払い条件を確認する
金利への上乗せ	保障を増やした場合の月額と総負担を比べる
加入できない場合	別の保障条件や団信を付けない借入方法を相談する

フラット35は健康上の理由などで団信へ加入しない場合も利用できますが、ほかの住宅ローンでは加入が条件となる商品があります。

加入できない場合は、あなたに万一があった後の返済と住まいの扱いまで確認してから選んで下さい。

返済計画の悩みから見直し方法や相談先を決める

試算で不安を感じた場合、契約前に予算を調整しましょう。

適切な専門家への相談も重要になります。

返済計画の悩みに応じた見直し方法

返済計画の悩み	見直す方法
月額も定年時残高も大きい	物件価格と借入額を下げる
月額は払えるが老後資金が残らない	頭金や繰上返済へ回す金額を減らす
希望エリアでは予算が足りない	駅からの距離や広さなど条件の優先順位を変える

期間を延ばすだけで退職後の不足を解消できない場合は、借入額を下げる方法を比べて下さい。

同じ年2％・35年返済なら、借入を4,000万円から3,500万円へ下げると、毎月返済は約13.3万円から約11.6万円へ減ります。

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相談したい内容に応じて専門家の意見を聞く

相談したい内容	相談先
年金と貯蓄で返済を続けられるか	FP（家計と将来のお金を相談する専門家）
希望の年数や金利で借りられるか	銀行など住宅ローンを扱う金融機関
総予算に合う中古マンションがあるか	購入を扱う不動産会社

予約前に、家計と物件の情報をまとめると、相談したいことを具体的に伝えられます。

• 現在の年齢と退職予定の年齢
• 借入希望額と20〜35年で比べた返済額
• 60歳・65歳のローン残高と残す預貯金
• 年金の手取り見込額と退職後の月の不足額
• 希望エリアと管理費などを含めた購入総予算

たとえば「45歳で4,000万円を借りたいが、65歳時点の残高を減らしたい。予算を下げて探せる物件はあるか」と伝えれば、物件条件の見直しにつながります。

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返済が難しい場合の購入延期と住み替え

試算で赤字が埋まらないなら、買う時期を見直す必要があります。

既に自宅を所有している場合は、延滞する前に借入先へ相談し、売却額から諸費用を差し引いてローンを返し切れるかを確認しましょう。

＜住まいの状況と取る行動＞

住まいの状況	取る行動
これから購入する	購入額の引下げと賃貸継続を比べる
賃貸を続けながら準備する	貯蓄計画に合う家賃と部屋を探す
既に持ち家で返済が難しい	借入先へ返済相談し売却後の資金も確認する

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体験談2選から学ぶ住宅ローンの備え

実際の購入や相談の経過を見ると、月の返済額だけでは分からない負担が見えてきます。

体験談①：頭金0円でも諸費用は約300万円

世田谷区で3,000万円の中古マンションを買った女性は、頭金を入れずに35年ローンを組みました。

それでも、諸費用には約300万円の現金を用意しています。

＜購入した住まいと用意した資金＞

購入・借入の内容	本人が明かした内容
購入した住まい	世田谷区の中古マンション39㎡
物件価格と頭金	3,000万円・頭金0円
現金で用意した諸費用	約300万円
返済期間	35年

購入前は長期返済への不安から家計の将来見通しを相談していました。

しかしながら、実際のローン手続きでは、ネット銀行へ送った書類の差戻しを経験しました。

再送後も本審査に通らず、手続きの期限を考えて、最終的には金利が少し高いメガバンクを選びました。

• 頭金0円と購入時の現金負担0円を混同しない
• 物件を決める前から借入条件と必要書類を確認する
• 金利だけでなく審査と契約の日程にも余裕を持つ

あなたも購入代金とは別に、契約から引渡しまでに払う現金を整理しておきましょう。

引用元：LIFULL HOME’S｜独身でマンションを買った3人の体験談

体験談②：退職金が半減し返済が8年残った例

38歳で30年ローンを組んだ相談者は、当初、68歳まで返し続けることに不安を感じていました。

不動産会社と銀行から退職金で返せると説明されて購入しましたが、その後に勤務先の業績が悪化しています。

＜退職前の予定と実際に起きたこと＞

予定・出来事	相談内容
購入時の予定	退職金でローンを完済する
60歳で受け取った退職金	借入時に聞いていた見込みの半分程度
退職後に残った返済期間	8年
相談時の不安	医療費も増え支払いを続けられるか不安

この相談で見落とせないのは、月の返済を続けられていても、最後に当てにしていた退職金が予定どおり入らなかった点です。

• 退職金が減った場合も完済できる借入額か確認する
• 退職金を受け取る前提と受け取れない前提を分けて計算する
• 返済と医療費が重なる時期の現金を残す

引用元：全国任意売却協会｜定年後も住宅ローンが残った相談事例

定年後の返済は年金と生活費から考える！計算事例4選

定年後も住宅ローンを返済する場合、年金だけで足りるか、足りない分を何年間補うかを具体的に計算しましょう。

計算事例①：住居費の計算事例（管理費・修繕積立金・税金）

マンションはローンを返し終えても住居費がなくなるわけではありません。

＜借入4,000万円・35年返済の住居費と月額の事例＞

住居費の内訳	月額の事例
①ローン返済	約13.3万円
②管理費・修繕積立金	計2.5万円
③固定資産税などの年払い費用	年12万円を月1万円に換算
住居費の合計（①＋②＋③）	約16.8万円

• 管理費・修繕積立金は今後の増額予定を確認する
• 税金は候補物件の見込み額を聞き、年額を12で割る
• 火災保険や室内設備の修理代も家計に織り込む

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計算事例②：60歳から65歳までと年金生活の家計

60歳で退職する場合は、原則65歳の年金受給開始までの家計も別に用意しましょう。

再雇用で働く期間と、その後の年金生活を分けると、収入の切り替わりを見落としません。

＜借入4,000万円・35年返済を続ける退職後の家計例＞

月の収入・支出	60〜64歳	65歳以降
①手取り収入	再雇用で20万円	年金で15万円
②生活費	12万円	12万円
③住居費	16.8万円	16.8万円
④毎月の家計（①-②-③）	-8.8万円	-13.8万円

この事例では、60〜64歳の5年間だけでも不足額の合計は528万円、65歳以降は年165.6万円に及びます。

ねんきんネット（年金記録と将来の見込額を確認できるサービス）で働き方を変えた試算を行い、税金や保険料を差し引いた受取額で家計へ入れましょう。

引用元：日本年金機構｜年金見込額試算

計算事例③：一括返済後に残る老後資金

退職金を全部返済へ回す前に、完済後の家計まで比較しましょう。

毎月の返済をなくせても、生活費を補う現金が足りなくなっては安心できません。

＜借入4,000万円の完済に使えるお金と不足額の例＞

完済に使えるお金・必要額	金額
退職時の預貯金と手取り退職金の合計	2,000万円
退職時のローン残高	2,059万円
完済に足りないお金	59万円

45歳で4,000万円を年2％・35年返済で借り、65歳で一括返済を検討する想定です。

• 退職金は希望額ではなく会社の制度や見込額を確認する
• 一括返済に伴う手数料や経過利息も見積もる
• 住宅ローン控除が残る場合は減税額への影響を比べる
• 完済でローンに付く死亡などの保障が終わる点も考える

リスクが高い場合は、購入時の借入額を下げるか、一部だけ返す計画も比較しましょう！

計算事例④：期間短縮と毎月返済額の軽減を比較

一部繰上返済（予定より早く元金の一部を返すこと）は、何を減らしたいかで方法を選びます。

＜繰上返済の方法と変わる負担＞

方法	変わる負担	優先する目的
期間短縮型	月額を保ち完済を早める	返済を終える時期を早めたい
返済額軽減型	完済時期を保ち月額を下げる	退職後の月の赤字を減らしたい

上の65歳・残高約2,059万円の例で500万円を繰上返済すると、残高は約1,559万円になります。

• 返済額軽減型なら、残り15年の月額は約13.3万円から約10.0万円へ減る
• 期間短縮型なら、月額約13.3万円を維持して残り期間は約15年から約11年へ縮まる

どちらも年2％継続・手数料なしの概算です。

引用元：住宅金融支援機構｜繰上返済

まとめ｜住宅ローンの返済計画は定年後の家計まで比べて選ぼう

40代の住宅ローンは、月の返済額を下げるだけでなく、退職後に返せる残高と現金をセットで決めることが大切です。

返済計画の状況	選び方
20〜25年でも生活費と貯蓄を確保できる	短めの期間で定年時の残高を減らす
短くすると毎月の貯蓄が止まる	30〜35年も比べて手元資金を確保する
長くしても年金生活の不足を埋められない	返済期間より先に借入額と購入予算を下げる

45歳・4,000万円・年2％・35年返済の例では、月約13.3万円を払っても65歳で約2,059万円が残ります。

この残高をどのお金で返すかまで決めてから、希望する期間で借りられる商品を確認しましょう。

• 毎月の総住居費を出す
• 60歳・65歳の残高と退職後の不足を計算する
• 頭金と繰上返済を払った後の現金を確かめる
• 家計と融資の条件を整理し予算内の物件を相談する

年収に合う借入額と総予算を確認したいあなたへ。

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