年収500万・600万円でマンション購入はいくらまで？独身者の予算と返済額

2026年10月12日

※本記事は広告を含みます

年収500万・600万円で、東京のマンションを買うなら、いくらまでが現実的でしょうか。借りられる金額が分かっても、購入後の生活に余裕が残るかは別問題です。

この記事では、次の疑問に答えます。

年収別に考える購入予算と毎月の返済額
住宅ローン以外に必要なお金
30代・40代の独身者が予算を決める手順

最後まで読むと、物件探しに使う予算の目安が見え、購入相談で確認すべきことも分かります。年収だけを基準に高額なローンを組まず、今の生活を守れる金額から考えましょう。

年収500万・600万円でマンション購入はいくらまで？

まず年収500万円なら2,500万～3,000万円、年収600万円なら3,000万～3,500万円の借入れで、生活が成り立つか試算するところから始めます。

これは年収別の安全額を示したものではなく、予算を具体化するための比較例です。

この記事の年収は、会社員の税引き前の給与収入。毎月の支払いに使えるのは手取りなので、源泉徴収票の年収だけで予算を決めてはいけません。

下表は、頭金を入れず物件価格と同額を借りる想定です。購入諸費用は別に用意し、住宅ローン以外の維持費を月３万円と仮置きしました。

＜年収別に比較する借入れの例＞

年収	借入額	月の返済	総住宅費
500万円	2,500万～3,000万円	約8.3万～9.9万円	約11.3万～12.9万円
600万円	3,000万～3,500万円	約9.9万～11.6万円	約12.9万～14.6万円

試算条件：金利年２％が全期間続く仮定、35年返済、元利均等返済（毎月の返済額が一定）、ボーナス返済なし。維持費月３万円は説明用の仮定で、実際の相場や上限ではありません。金利年２％も現在の適用金利を示すものではありません。

年収500万円のマンション購入予算と月々の返済額

年収500万円で最初に確かめたいのは、総住宅費が月12万～13万円になっても、貯金を続けられるかです。例えば3,000万円を借りると月の返済は約9.9万円ですが、維持費を加えた負担は約12.9万円になります。

現在の家賃が10万円なら、住居費は月約2.9万円増える計算。今の毎月の貯金が３万円だと、購入後はほとんど残りません
ローンだけを見ると払えそうでも、家計全体では余裕がなくなるということ

一方、同じ年収でも生活費を抑えられ、十分な貯金がある人なら判断は変わります。年収500万円だから買えないのではなく、住宅費を増やしても暮らしを維持できるかが分かれ目。

3,000万円で余裕がなくなるなら、まず2,500万円の借入れで計算してください。月の返済は約8.3万円に下がります。物件探しの前に、生活費を圧迫しない返済額を決めることが先です。

年収600万円のマンション購入予算と月々の返済額

年収600万円では、3,500万円を借りた場合に総住宅費が月約14.6万円になる例を確認します。年収が500万円より100万円高くても、その差額をすべて住宅に使えるわけではありません。

例えば今の家賃が12万円なら、住宅費の増加は月約2.6万円。現在の貯金額からこの増加分を引き、購入後も積立を続けられるかを見ます
4,000万円を借りると、同じ条件で返済は月約13.3万円。維持費を足せば約16.3万円
気に入った物件のために借入れを500万円増やすと、毎月約1.7万円の負担が追加される計算

年収600万円でも、まずは3,000万～3,500万円の借入れで家計を確認し、増額はそのあと。趣味に使うお金まで削らないと返せないなら、予算を見直すべきです。

「借りられる金額」と「無理なく買える金額」は違う

住宅ローン審査に通ることは、購入後の生活が安定する保証ではありません。審査の基準と、毎月の家計で払える金額は分けて考えます。

例えばフラット35（保証型）の申込条件には、年収400万円以上の場合、年間の返済額を年収の35％以下にする基準があります。ほかの借入れも含めて判定する条件です。

ただし、35％まで返済してよいという家計の目安ではありません。管理費は住宅ローンの返済額に含まれず、金融機関ごとに審査の扱いも異なります。

審査上の借入可能額を、そのまま購入予算にしない
毎月の手取りから、生活費と必要な貯金を先に確保する
残った範囲で総住宅費を決める

購入するか自体を迷っているなら、資金計画だけで結論を急ぐ必要はありません。住み替えの予定も合わせて、賃貸を続ける場合と比較してください。

マンション購入の予算は住宅ローン以外の費用も含めて決める

予算を決めるときは、ローン返済額ではなく購入後に住まいへ払う総額を基準にします。マンションは、ローンを返すだけで維持できるものではないからです。

管理費・修繕積立金を足すと毎月いくらになる？

月々の負担を見やすくするため、年単位で払う税金も月割りにします。

候補物件が見つかったら、これらの費用を見積もりに加えてください。

費用	確認する数字
管理費・修繕積立金	月額・増額予定
固定資産税等	年額÷12
保険・設備修理	月割り・予備費
駐車場等	利用する場合の月額

例えば住宅ローンが月９万円でも、維持費が４万円なら総住宅費は13万円です。広告の返済例が家賃より安く見えても、この合計で比較しなければ判断を誤ります。

修繕積立金は購入時の金額が続くとは限りません。増額予定がある物件では、その金額でも払えるかまで確認すること。この記事の月３万円の仮定も、候補物件の数字に置き換えてください。

購入諸費用を払ったあと、貯金はいくら残す？

購入時には、物件価格とは別にこれらの現金が必要です。頭金を用意できても、諸費用で貯金がなくなる計画は避けるべき。

仲介手数料
登記にかかる費用
住宅ローンの手数料
引っ越し・家具の購入費など

総額は取引条件で変わるため、物件の見積もりで確定させます。例えば諸費用を200万円と仮置きし、貯金500万円から頭金200万円も払うと、残る現金は100万円。この100万円で購入後の生活を支えられるかが重要です。

まずは必要な生活費の6か月分を残す案から考え、働き方が不安定ならさらに厚くします。この6か月は公的な基準ではなく、予備資金を具体化するための出発点です。

月の生活費が総住宅費込みで25万円なら、6か月分は150万円。近いうちに予定している大きな支出は、この予備資金とは別に確保してください。

今の家賃と住宅ローン返済額だけで比較してはいけない

家賃12万円を払えているから、ローンも12万円払えるとは限りません。ローン返済を12万円にすると、購入後の維持費がその上に加わるためです。

この事例なら、現在の家賃と同じ月12万円の住宅費に収めるには、ローン返済を9万円程度に抑える必要があります。

	賃貸	購入例
家賃／ローン	12万円	9万円
購入後の維持費	―	3万円
月額合計	12万円	12万円

賃貸側は共益費込みの仮定です。購入時の諸費用はこの月額比較に含めていません。毎月の支払いが同額でも、購入のほうが必ず得になるという意味ではありません。

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30代・40代の独身者は、年収だけで購入予算を決めない

同じ年収でも、返済できる期間が変われば予算は変わります。特に独身者は、自分の給与が減ったときにも生活を続けられることを優先します。

30代のマンション購入は結婚・転職後も払える予算に

30代は長い返済期間を選びやすい一方、今の暮らしが続くとは限りません。今の給与をすべて使う予算では、生活が変わったときに住まいが負担になります。

転職で給与が下がる
結婚で必要な間取りが変わる
転勤で今の家に住めなくなる

まだ決まっていない結婚を前提に、必要以上に広い部屋を買う必要はありません。将来の配偶者の収入を見込んで返済額を増やすのも避けるべきです。

今の一人暮らしを快適にしつつ、生活が変わったら売却を検討できる物件を選ぶ。そのうえで、自分一人の収入で払える予算に収めることが基本です。

40代の住宅ローンは定年時の残高まで確認する

40代では、毎月の返済額と同じくらい定年時にいくら残るかが重要です。返済期間を延ばせば月額は下がりますが、返済が終わる時期も遅くなります。

45歳で35年返済を選ぶと、計算上の完済は80歳。実際に利用できる期間は商品によって異なりますが、老後まで給与が続く前提で計画してはいけません。

3,000万円を金利年２％で借りる例を比較すると、こうなります。

返済期間	毎月の返済	45歳開始の完済年齢
35年	約9.9万円	80歳
25年	約12.7万円	70歳

35年返済の例では、65歳時点で約1,544万円のローンが残ります。退職金で一括返済する予定でも、老後の生活費を同時に確保できるかを見なければなりません。

返済を短くすると家計が苦しいなら、期間だけで調整せず借入額も下げます。40代の購入を諦める必要はありませんが、月額を小さく見せるためだけの長期ローンは避けてください。

収入減や金利上昇に耐えられるか試算する

予算は、今の条件だけでなく少し厳しい条件でも確認します。毎月ぎりぎり払える物件では、小さな変化で家計が崩れるからです。

毎月の手取りが2割減った場合
借入金利が1％高い場合
修繕積立金が増額された場合

3,000万円を35年で返す例では、金利年2％なら月約9.9万円、年3％なら月約11.5万円。同じ借入額でも月約1.6万円の差になります。

これは借入時からそれぞれの金利が続く場合の比較です。借入後に変動金利が上がった際の返済額は、その時点の残高や契約で変わります。

厳しい条件にすると貯金できなくなるなら、購入予算を下げる判断が必要です。ボーナスがないと返せない計画より、通常の月収だけで払える計画を優先しましょう。

年収500万・600万円で東京のマンションを探すなら

予算を決めたあとに大切なのは、物件に合わせて借入額を増やすのではなく、予算内で探し方を調整することです。東京という大きなくくりだけでは、希望に合う物件を絞れません。

予算に合わなければ地域・広さ・築年数を見直す

希望条件をすべて満たす物件が高すぎるなら、優先順位を決めて探し直します。都心の新築だけに絞ると、比較できる選択肢が狭くなります。

重視したいこと	見直す条件
通勤時間	広さ・築年数
部屋の広さ	地域・駅距離
建物の新しさ	地域・広さ

例えば通勤を短くしたいなら、広さを少し抑えて同じ通勤圏で中古を探す方法があります。

部屋の広さが最優先なら、東京23区内だけでなく隣接する地域にも候補を広げると比較しやすくなります。

ただし、安くするために通勤の負担を増やしすぎると、購入後の満足度が下がります。

「絶対に譲れない条件」は少数に絞り、残りの条件で調整してください。

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中古マンションは価格だけでなく管理状態を確認する

予算内の中古マンションが見つかっても、安いという理由だけで決めてはいけません。室内をきれいにできても、建物全体の管理は自分だけで変えられないためです。

長期修繕計画
修繕積立金の残高と増額予定
大規模修繕の履歴
管理費等の滞納状況など

候補の不動産会社には、資料をもとに説明してもらいます。月額の修繕積立金が安くても、必要な修繕に備えられていなければ、将来の追加負担が問題になる可能性があります。

購入価格が予算内であることと、長く維持できることは別。建物の資料も見てから購入判断へ進むべきです。

頭金を増やすために貯金を使い切らない

頭金を入れるとローンは減りますが、現金がなくなるなら安全な計画とはいえません。独身者にとって手元の貯金は、給与が止まったときの生活を支えるお金でもあります。

金利年2％・35年返済では、頭金を100万円増やして借入れを減らすと、返済額は月約3,300円下がります。その効果と、手元に100万円を残す安心を比べて決めます。

頭金を増やさないと返済できない物件なら、貯金を削る前に価格を下げる方法を検討してください
住宅購入を理由に、急な出費へ対応できなくなることは避けるべき

マンション購入予算が見えたら、次にすること

ここまで確認できたら、年収だけを伝える相談から一歩進めます。大事なのは、購入を決めることではなく、実際の物件で予算が成り立つかを確かめることです。

購入するか迷う人は、賃貸を続ける場合と比較する

予算内の物件があっても、数年で住み替える予定があるなら購入が適しているとは限りません。買うかどうかの判断では、資金計画と暮らしの予定を合わせます。

同じ地域に住む見通しがあるか
結婚や転勤で住み替える可能性はあるか
売却が必要になっても対応できるか

賃貸なら住み替えやすさがあり、購入には自宅を確保できる利点があります。毎月の返済額だけで迷っている人は、住まい方の違いも確認してから決めてください。

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購入を検討する人は、候補物件の総費用を相談する

購入相談では、「年収600万円ならいくら借りられますか」だけでなく、毎月の総住宅費の上限を伝えると、自分に合う候補を比較しやすくなります。

例えば「維持費込みで月13万円まで」と決めたら、その条件で探せる物件を確認します。予算を先に示すことで、魅力的な部屋を見たあとに借入額だけが膨らむのを防げます。

毎月の総住宅費の上限
購入後に残したい貯金
購入時の諸費用を含む総額
定年時のローン残高

これらのことを伝え、数字を出してもらってから購入判断へ進みます。物件の紹介を受けることと、契約することは別です。その場で結論を出す必要はありません。

まとめ｜年収500万・600万円のマンション購入は生活に余裕を残せる予算で

マンション購入の予算は、年収だけでは決まりません。同じ借入額でも、返済期間が短くなれば月々の支払いは増えます。購入後の維持費も合わせて判断する必要があります。

年収500万円は、借入れ2,500万～3,000万円の例から試算
年収600万円は、借入れ3,000万～3,500万円の例から試算
維持費を加え、購入後も貯金できるか確認
40代は定年時のローン残高まで確認

上の借入額は安全額の保証ではありません。自分の家計では負担が大きいなら、さらに低い予算から考えるべきです。

最初に決めるのは物件価格ではなく、毎月払える総住宅費。その数字が見えたら、実際の物件で諸費用まで含めた見積もりを出してもらってください。

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